第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

【例題 10 ·單選題】 2011 年 7 月 1 日，甲公司將一項(xiàng)按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價(jià)為 4 000 萬元，已計(jì)提折舊 200 萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備 100 萬元，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為 3 850 萬元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記“固定資產(chǎn)”科目的金額為（ ）萬元。（ 2012 年）

A.3 700

B.3 800

C.3 850

D.4 000

【答案】 D

【解析】轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)按轉(zhuǎn)換前投資性房地產(chǎn)原價(jià) 4 000 萬元借記“固定資產(chǎn)”科目。

2. 公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換

（ 1 ）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。

（ 2 ）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積——其他資本公積，計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換如下圖所示：

【教材例 4-11 】 20 × 9 年 11 月 1 日，租賃期滿，甲公司將出租的寫字樓收回，公司董事會(huì)就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了書面決議。 20 × 9 年 11 月 1 日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為

72 000 000 元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為 70 000 000 元，其中，成本為 67 000 000 元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值 3 000 000 元。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn)——寫字樓 72 000 000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本 67 000 000

——公允價(jià)值變動(dòng) 3 000 000

公允價(jià)值變動(dòng)損益——投資性房地產(chǎn) 2 000 000

【教材例 4-12 】 20 × 9 年 8 月，甲公司打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入，已經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)形成書面決議。 20 × 9 年 12 月底，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。 2 × 10 年 1 月 1 日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙公司使用，約定租賃期開始日為 2 × 10 年 1 月 1 日，租賃期為 3 年。

在該例中，甲公司應(yīng)當(dāng)于租賃期開始日（ 2 × 10 年 1 月 1 日），將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該辦公樓所在地房地產(chǎn)交易活躍，公司能夠從市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲公司對(duì)出租的該辦公樓，采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè) 2 × 10 年 1 月 1 日，該辦公樓的公允價(jià)值為 380 000 000 元，其原價(jià)為 550 000 000 元，已提折舊 150 000 000 元。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

2 × 10 年 1 月 1 日

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓——成本 380 000 000

公允價(jià)值變動(dòng)損益——投資性房地產(chǎn) 20 000 000

累計(jì)折舊 150 000 000

貸：固定資產(chǎn)——辦公樓 550 000 000

【教材例 4-13 】 20 × 9 年 4 月 15 日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司董事會(huì)形成書面決議，將其開發(fā)的一棟寫字樓用于出租。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為 20 × 9 年 5 月 1 日，租賃期為 5 年。 20 × 9 年 5 月 1 日，該寫字樓的賬面余額為 400 000 000 元。公允價(jià)值為 430 000 000 元。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

20 × 9 年 5 月 1 日

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本 430 000 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 400 000 000

資本公積——其他資本公積——公允價(jià)值變動(dòng)——投資性房地產(chǎn) 30 000 000

【例題 11 •單選題】自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，正確的會(huì)計(jì)處理是（ ）。（ 2010 年考題）

A. 計(jì)入資本公積

B. 計(jì)入期初留存收益

C. 計(jì)入營業(yè)外收入

D. 計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益

【答案】 A

【解析】自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額記入“資本公積——其他資本公積”科目。

二、投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本）。

（一）采用成本模式計(jì)量

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

【教材例 4-14 】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為 200 000 000 元，乙公司已用銀行存款付清。假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為 180 000 000 元，已計(jì)提折舊 20 000 000 元，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款 200 000 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 200 000 000

借：其他業(yè)務(wù)成本 160 000 000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 20 000 000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓 180 000 000

（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)

借：資本公積——其他資本公積

貸：其他業(yè)務(wù)成本

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：其他業(yè)務(wù)成本

或

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

【例題 12 •單選題】甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值模式計(jì)量，該公司 2011 年 7 月 1 日將一項(xiàng)賬面價(jià)值 2 000 萬元、已經(jīng)開發(fā)完成作為存貨的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營性出租，公允價(jià)值為 2 500 萬元。 2011 年 12 月 31 日其公允價(jià)值為 2 400 萬元，甲公司確認(rèn)了該公允價(jià)值變動(dòng)， 2012 年 7 月租賃期滿甲公司以 3 000 萬元價(jià)款將其出售，甲公司應(yīng)確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入是（ ）萬元。

A.3 000

B.3 500

C.2 900

D.3 400

【答案】 A

【解析】處置時(shí)以售價(jià)確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。

【例題 13 •計(jì)算分析題】長(zhǎng)江房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)江公司）于 2009 年 1 月 1 日將一幢商品房對(duì)外出租并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，租期為 3 年，每年 12 月 31 日收取租金 200 萬元，出租時(shí)，該幢商品房的成本為 5 000 萬元，公允價(jià)值為 6 000 萬元， 2009 年 12 月 31 日，該幢商品房的公允價(jià)值為 6 300 萬元， 2010 年 12 月 31 日，該幢商品房的公允價(jià)值為

6 600 萬元， 2011 年 12 月 31 日，該幢商品房的公允價(jià)值為 6 700 萬元， 2012 年 1 月 10 日將該幢商品房對(duì)外出售，收到 6 800 萬元存入銀行。

要求：編制長(zhǎng)江公司上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。（假定按年確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益和確認(rèn)租金收入，答案中的金額單位用萬元表示）

（ 1 ） 2009 年 1 月 1 日

借：投資性房地產(chǎn)——成本 6 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 5 000

資本公積——其他資本公積 1 000

（ 2 ） 2009 年 12 月 31 日

借：銀行存款 200

貸：其他業(yè)務(wù)收入 200

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 300

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 300

（ 3 ） 2010 年 12 月 31 日

借：銀行存款 200

貸：其他業(yè)務(wù)收入 200

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 300

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 300

（ 4 ） 2011 年 12 月 31 日

借：銀行存款 200

貸：其他業(yè)務(wù)收入 200

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 100

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 100

（ 5 ） 2012 年 1 月 10 日

借：銀行存款 6 800

貸：其他業(yè)務(wù)收入 6 800

借：其他業(yè)務(wù)成本 5 000

資本公積——其他資本公積 1 000

公允價(jià)值變動(dòng)損益 700

貸：投資性房地產(chǎn)——成本 6 000

——公允價(jià)值變動(dòng) 700

本章小結(jié)

1. 掌握投資性房地產(chǎn)的范圍；

2. 掌握投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出；

3. 掌握投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量；

4. 掌握投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換；

5. 掌握投資性房地產(chǎn)的處置。

——本章完——

（編輯：江蘇財(cái)經(jīng)會(huì)計(jì)網(wǎng)校游軍）