近日，受央行提出滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求消息影響，地產(chǎn)股一度領(lǐng)跑大盤。但好景不長(zhǎng)，地產(chǎn)板塊隨后受安徽省蕪湖市政府樓市“新政”發(fā)布僅4天即告暫停的消息影響，應(yīng)聲下跌。房貸政策微調(diào)透露出了怎樣的信號(hào)？這些信號(hào)會(huì)讓從去年開(kāi)始就命運(yùn)多舛的房地產(chǎn)板塊走出何種行情？

信貸微調(diào)改變“一刀切”模式

在政策全面調(diào)控的背景下，春節(jié)之后房市的成交量是十分冷清。數(shù)據(jù)顯示，1月整個(gè)房市的銷售面積同比大幅下跌，全國(guó)出現(xiàn)普跌局面。其中，一線城市和二線城市同比降幅分別為66%和67%。同時(shí)，龍頭公司的銷售環(huán)比也開(kāi)始降低。

面對(duì)冷清的房產(chǎn)市場(chǎng)，長(zhǎng)城證券分析師胡楊表示，之前地產(chǎn)調(diào)控政策是采取“一刀切”的方式，即不論是首套房的剛需購(gòu)房者，還是二三套房的投資者，都上浮房貸基準(zhǔn)利率，這無(wú)疑讓能夠買得起房子的消費(fèi)群體大幅減少。同時(shí)，購(gòu)房者的觀望態(tài)度也導(dǎo)致全國(guó)房市成交量不斷下挫。

2月7日，央行表示2012年將對(duì)首套房的家庭列入重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域，并予以支持。據(jù)悉，央行將“繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求”。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，之前“一刀切”的方式顯然推高了購(gòu)房成本，即使房?jī)r(jià)下跌，高額的房貸利率也沒(méi)有對(duì)真正有購(gòu)房需求的消費(fèi)者形成利好。因此，央行現(xiàn)在的做法有助于信貸政策向首次購(gòu)房人群傾斜，利于民生和整個(gè)市場(chǎng)大背景。

盡管如此，宏觀面上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心未變。如果說(shuō)收緊銀行信貸和提高房貸利率是從資金來(lái)源和投資成本上擠壓樓市泡沫，那么限購(gòu)限售令的推出則是硬生生地阻斷了樓市的交易。加上銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的萎縮，開(kāi)發(fā)商的資金鏈日益緊張，為回流資金，不得不降價(jià)銷售，萬(wàn)科、綠城等大型房企已相繼出臺(tái)降價(jià)措施，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)已連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)下降。

多空觀點(diǎn)博弈地產(chǎn)股

地產(chǎn)股的躁動(dòng)，再次引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)該行業(yè)的多空博弈。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市下跌的現(xiàn)狀已經(jīng)反映在股價(jià)里，而隨著貨幣放松和政策微調(diào)，未來(lái)地產(chǎn)板塊還存在投資機(jī)會(huì)。

根據(jù)天相投顧數(shù)據(jù)，2011年4季度，低估值的金融保險(xiǎn)股、房地產(chǎn)股和防守性好的食品飲料股受到基金青睞，基金大舉增持這三大行業(yè)股票。數(shù)據(jù)顯示，去年四季度末金融保險(xiǎn)業(yè)、食品飲料、房地產(chǎn)業(yè)市值占基金資產(chǎn)凈值的比例分別較去年三季度末提高1%、0.82%、0.68%。

今年1月份，基金大幅增加了金融服務(wù)、食品飲料、家用電器、醫(yī)藥生物和房地產(chǎn)這五個(gè)行業(yè)的倉(cāng)位。“目前，確實(shí)有一部分人看好房地產(chǎn)股，這在對(duì)于多元化的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是正常，但這并不代表這板塊大有起色�！敝行沤鹜ㄊ紫�分析師錢向勁表示，房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)不會(huì)發(fā)生改變，眼下政策釋放微調(diào)的信號(hào)所帶來(lái)的實(shí)際影響是微乎其微的。

把握調(diào)控下的投資機(jī)會(huì)

而回到A股市場(chǎng)上，盡管房地產(chǎn)板塊在央行對(duì)首次購(gòu)房者予以支持的背景下走高，不過(guò)，行業(yè)分析師均表示，這或許只是短期現(xiàn)象。因?yàn)檎麄�(gè)地產(chǎn)股的業(yè)績(jī)已經(jīng)出現(xiàn)分化，這意味著個(gè)股的股價(jià)也會(huì)隨之波動(dòng)。

申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)分析師殷姿表示，2011年房地產(chǎn)行業(yè)銷售額為5.91萬(wàn)億，增長(zhǎng)12.7%，但同期重點(diǎn)跟蹤的24家房地產(chǎn)公司的增長(zhǎng)率均為8.7%。這意味著淡市下地產(chǎn)公司的整體銷售增速明顯放緩，公司業(yè)績(jī)分化顯著。整體來(lái)看，殷姿認(rèn)為地產(chǎn)商的銷售增長(zhǎng)的分化差異較大，其中全國(guó)布局的公司基本處于中間水平，而區(qū)域較為集中且產(chǎn)品偏高端的公司銷售普遍表現(xiàn)較差。

在此背景下，2012年一季度地產(chǎn)行業(yè)增速繼續(xù)回落，因?yàn)橥恋刭?gòu)置數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀，一季度增速有可能負(fù)增長(zhǎng)。如此，土地市場(chǎng)的不景氣將使房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工的回落保持到二季度。近日，萬(wàn)科披露2012年1月份銷售業(yè)績(jī)，銷售面積119萬(wàn)平方米，銷售金額122億。相比2011年同期分別下降28.1%、39.3%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這是萬(wàn)科五年來(lái)，首次在開(kāi)年時(shí)出現(xiàn)銷售面積和銷售金額的負(fù)增長(zhǎng)。

然而，2011年A股市場(chǎng)市盈率在13.53倍，房地產(chǎn)板塊市盈率在13.83倍，估值處于底部。但從2011年年報(bào)預(yù)計(jì)情況看，A股龍頭地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)業(yè)績(jī)基本穩(wěn)定，無(wú)明顯利空，二、三線公司存在業(yè)績(jī)下調(diào)現(xiàn)象。因此，在政策難言放松也難言加碼的時(shí)間內(nèi)，流動(dòng)性放大信號(hào)或?qū)⒊蔀楦淖冃袠I(yè)當(dāng)前預(yù)期的關(guān)鍵。

不過(guò)，殷姿卻認(rèn)為，近期央行金融工作會(huì)議提出要支持首套房置業(yè)需求，信貸寬松帶來(lái)的銷售環(huán)比改善值得期待。而對(duì)于之前出現(xiàn)的漲停個(gè)股，胡楊則認(rèn)為，這僅僅是資金的炒作，因?yàn)檫@類個(gè)股的絕對(duì)股價(jià)不高，且跌幅巨大。因此，投資者還是應(yīng)以業(yè)績(jī)?yōu)橹兀�選擇龍頭公司。

綜合來(lái)看，從此次央行關(guān)于繼續(xù)落實(shí)住房信貸差別化、支持普通商品住房建設(shè)、滿足首次購(gòu)房家庭貸款需求的表態(tài)來(lái)看，一方面銀行對(duì)多套住房的投資性信貸仍將維持收緊狀態(tài)；另一方面，銀行對(duì)首套住房信貸將有所放松甚至給予利率上的優(yōu)惠以滿足正常的“剛需”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的回升，以避免過(guò)度調(diào)控帶來(lái)的硬著陸風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊。