習(xí)勝軍

　　 大凡進(jìn)入二十一世紀(jì)談婚論嫁的青年男女來(lái)說(shuō)，談?wù)撟疃嗟脑掝}莫過(guò)于房?jī)r(jià)了，這可是關(guān)乎他們一生的拼搏與奮斗啊，高得離譜的房?jī)r(jià)與實(shí)際收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不相吻合，雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，但總是收效甚微，這其中不乏有中央政府與地方政府之間為了各自的經(jīng)濟(jì)利益的一種博弈。普通老百姓也只能看著政府一個(gè)個(gè)調(diào)控政策出臺(tái)，一次又一次的在忽悠著我們最善良的人民；房?jī)r(jià)，每月還在不停地刷新新的價(jià)格記錄，收入的增長(zhǎng)永遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。
　　 現(xiàn)在我們來(lái)看看一套住房從建造完成到交付使用，到底要向政府交納哪些稅費(fèi)：首先，作為一個(gè)潛在住房需求者，購(gòu)買一手房，即從開(kāi)發(fā)商的售樓中心買房，以江西南昌市區(qū)一個(gè)三室二廳一衛(wèi)建筑面積120平方米的房子為例，據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，南昌（含四縣）2005年的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)2600元每平方米，市區(qū)已達(dá)3200元以上，但這個(gè)價(jià)格在全國(guó)來(lái)說(shuō)還是排在倒數(shù)第幾名了，也就是說(shuō)南昌的房?jī)r(jià)相對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)還算低者。買房涉及的稅費(fèi)主要有契稅2%（144平方米以上4%），維修基金1%（144平方米以上2%），印花稅0.05%，還有有線電視出裝費(fèi)、管道煤氣接通費(fèi)3000-4000元不等，辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中的一些登記費(fèi)、查擋費(fèi)、工本費(fèi)等需要200-500元不等，這些費(fèi)用總計(jì)在房?jī)r(jià)的4%-5%。而開(kāi)發(fā)商將房子建好后進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)（俗稱一手房）要交納3%的建筑營(yíng)業(yè)稅，5.55%的銷售營(yíng)業(yè)稅及稅金附加（含城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅等，下同）、30%-60%不等的超率累進(jìn)土地增值稅，當(dāng)然還有企業(yè)所得稅。這些稅費(fèi)的繳納，在某種程度上對(duì)房?jī)r(jià)有點(diǎn)推波助瀾的作用。學(xué)過(guò)稅法的人都知道，以上這些稅費(fèi)的征收，都是地方稅務(wù)局，也就是全部是地方上的財(cái)政收入，這也難怪，為什么國(guó)家出臺(tái)的遏制房地產(chǎn)的相關(guān)政策到地方政府就拐了一個(gè)彎變了味呢？因?yàn)�，�?duì)于居高不下的房?jī)r(jià)，政府也是又喜又憂，喜的是，地方稅收有保障、能促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，顯示政績(jī)的GDP有一個(gè)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭；憂的是，勞苦大眾為一套房子搭上一輩子的幸福，貧富差距拉大，大多數(shù)人進(jìn)入“房奴”行列，成了銀行的打工者，有違背國(guó)家創(chuàng)建和諧社會(huì)的宗旨。但是，國(guó)家又不愿看到房?jī)r(jià)下跌，房?jī)r(jià)下跌直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速減緩，GDP降低，銀行風(fēng)險(xiǎn)增加，特別是國(guó)有商業(yè)銀行可能就會(huì)成為“房產(chǎn)公司”，以至于一系列的與房產(chǎn)息息相關(guān)的建材行業(yè)會(huì)造成通貨緊縮、大量的工人失業(yè)，加劇社會(huì)動(dòng)蕩等……。
　　 高也不行、低也不行，那房?jī)r(jià)到底什么價(jià)位合適呢？一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是一個(gè)人年均收入的6-10倍較為合理，廣大工薪階層也能承受。但是，南昌的房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離，也就是說(shuō)絕大多數(shù)人憑自己的工資收入根本買不起房。沒(méi)辦法，所以也就出現(xiàn)了行業(yè)上一個(gè)新名詞“肯老族”，有“肯”也罷，不是每個(gè)人家里都能“肯”得到的，因?yàn)楸环Q為新“三座大山”的另外“兩座大山”已經(jīng)給家庭不堪重負(fù)，子女的教育投資使大多數(shù)家庭一貧如洗，哪還有余錢買房、看病呢？為了使自己的子女能受良好的教育跳出“農(nóng)門(mén)”，父母不惜節(jié)衣縮食，在我們國(guó)家社會(huì)保障體系還不很完善的階段，“加速折舊”的身體在高房?jī)r(jià)的壓力下又怎能保證今后能有幸福、安康、美滿的家庭生活呢？
　　 生活本來(lái)就是這么殘酷無(wú)情，在這“畢業(yè)”等于“失業(yè)”的年代，在這經(jīng)濟(jì)高速的發(fā)展時(shí)期，在這五年WTO期限屆滿全球經(jīng)濟(jì)一體化的今天，追求時(shí)尚、追求個(gè)性的青年男女，遠(yuǎn)突破了在一個(gè)地方買房、不情愿蝸居在一個(gè)城市的超前思維；大量的連鎖集團(tuán)、跨國(guó)公司的成立，促使今后一個(gè)家庭為了就業(yè)在不同的地方會(huì)擁有兩套房子、甚至三套房子，這樣就會(huì)有大多數(shù)房子要進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，也就是我們說(shuō)的二手房轉(zhuǎn)讓。而國(guó)家為了遏制“炒房”，打壓了一大批正常的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。6月1日、8月1日連續(xù)出臺(tái)了轉(zhuǎn)讓二手房的兩個(gè)政策，也不管是原來(lái)的“國(guó)六條”還是之后的“十五條”，我認(rèn)為還是不能有效遏制房?jī)r(jià)的上漲，只會(huì)起到推波助瀾的作用。
　　 我們還是以前面舉的例子來(lái)計(jì)算，在購(gòu)一手房的時(shí)候在房?jī)r(jià)之外我們就已付出房?jī)r(jià)之外的4-5%的稅費(fèi)，如果自住在5年內(nèi)房屋轉(zhuǎn)讓我們還應(yīng)交納轉(zhuǎn)讓房屋總價(jià)款的5.55%營(yíng)業(yè)稅及稅金附加等，20%的個(gè)人所得稅（如不能清楚提供購(gòu)房成本原值的正規(guī)票據(jù)，稅務(wù)局可以按交易價(jià)格的1-3%核定征收，南昌的征收率為房?jī)r(jià)的2%），所以，一買一賣，就產(chǎn)生當(dāng)初購(gòu)房?jī)r(jià)格的12%的稅費(fèi)，在加上年平均資金成本率按6%計(jì)算， 實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格如果沒(méi)有年增長(zhǎng)18%的話，轉(zhuǎn)讓就沒(méi)有利益可圖，如果不是投資炒房者，是一般的普通的買房者，辛辛苦苦好不容易買了一套房子，如果要換房，還有財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)。所以，羊毛出在養(yǎng)身上，國(guó)家征收的一些稅費(fèi)最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，而且，營(yíng)業(yè)稅費(fèi)按總價(jià)征收不象增值稅按增值額征收，連續(xù)的轉(zhuǎn)讓會(huì)產(chǎn)生很大的稅費(fèi)成本，這在某種程度上也制約了二手房上市流通，從而在某種程度上加大了一些房屋的空置率。我認(rèn)為，只有加大二手房流通才能根本遏制房?jī)r(jià)的虛高及房屋空置率，要加大房屋上市流通速度，征收營(yíng)業(yè)稅的做法不可取。國(guó)家曾經(jīng)為了刺激股市流通，也采取了證券交易印花稅從0.4%，降到現(xiàn)在的0.1%，而且還有單項(xiàng)征收趨勢(shì)的可能。
　　 既然房子買賣會(huì)產(chǎn)生這么多的稅費(fèi)成本，出租房屋是可不可以呢？當(dāng)然，國(guó)家稅法明確規(guī)定：個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房按3%征收營(yíng)業(yè)稅、4%征收房產(chǎn)稅、10%征收個(gè)人所得稅。地方政府在對(duì)房屋出租的稅費(fèi)征繳力度上不夠，因?yàn)榇蟛糠址课莓a(chǎn)權(quán)者沒(méi)有出租登記及承租者并不向?qū)Ψ剿魅“l(fā)票，從而導(dǎo)致租金價(jià)格相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)并不是很高，甚至還遠(yuǎn)低于購(gòu)房?jī)r(jià)格的年金現(xiàn)值。但是，勤勞樸實(shí)的國(guó)民認(rèn)為房子花錢買了心里住得才塌實(shí)，租房住不是很習(xí)慣，沒(méi)有安全感，這也是人們買而不租“樂(lè)此不彼”的原因，正因?yàn)橛辛诉@些原因，才直接造成房?jī)r(jià)有這么強(qiáng)勁的牛氣。
　　 嗚呼，房子，是一個(gè)有墻或兩邊有柱，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲袑W(xué)習(xí)、居住并儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所，想說(shuō)愛(ài)你并不容易。

　　 作者單位：江西省峽江縣玉笥山林場(chǎng)
　　 單位地址：峽江縣水邊鎮(zhèn)
　　 作者郵箱：xishengjun@126.com　
　　
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