建造合同

2005年1月1日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司(下稱A公司)就一商品樓開發(fā)項(xiàng)目與B建筑公司(下稱B公司)簽訂建設(shè)工程承包合同。該合同約定：(1)由B公司作為總承包商承建該商品樓開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)工期為3個(gè)月;(2)建設(shè)工程價(jià)款為8000萬元，A公司應(yīng)當(dāng)在2005年4月1日竣工之日支付全部工程價(jià)款;(3)由B公司為該建設(shè)工程墊資3000萬元，墊資利息為年利率8%(中國人民銀行同期同類貸款利率為6%)。

2005年1月10日，經(jīng)A公司同意，B公司將自己承包的部分工作轉(zhuǎn)包給C公司。

2005年2月1日，A公司與甲銀行簽訂借款合同，該合同約定：A公司向甲銀行借款5000萬元，借款期限為6個(gè)月;同時(shí)約定將在建的商品樓作為借款的抵押擔(dān)保，A公司與甲銀行共同辦理了抵押登記手續(xù)。

2005年4月1日，該建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格并交付給A公司，但A公司未按照合同約定支付工程價(jià)款。2005年9月10日，B公司以A公司為被告訴至人民法院，主張對該商品樓拍賣受償。甲銀行因A公司逾期未還借款也于2005年9月15日向法院提起訴訟，并對A公司的商品樓主張抵押權(quán)。

人民法院在調(diào)查取證中發(fā)現(xiàn)：(1)B公司在簽訂建設(shè)工程合同時(shí)超越了資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍，但在2005年4月1日前取得了相應(yīng)資質(zhì)等級(jí);(2)A、B公司經(jīng)備案的中標(biāo)合同標(biāo)的額為8000萬元，但雙方事后另行訂立的合同標(biāo)的額為7000萬元;(3)C公司擅自將自己承包的工程再分包給D公司;(4)A公司與王某于2005年3月1日簽訂了商品房預(yù)售合同，雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同的生效條件。3月10日，王某向A公司交付了全部購房款200萬元，A公司亦接受，但雙方當(dāng)事人一直未辦理登記備案手續(xù);(5)A、B公司在簽訂建設(shè)工程合同時(shí)，對欠付的工程價(jià)款是否支付利息未進(jìn)行約定。

要求：

根據(jù)上述內(nèi)容，回答下列問題：

(1)A公司與B公司簽訂的建設(shè)工程合同是否有效?并說明理由。

(2)該建設(shè)工程合同的工程價(jià)款應(yīng)當(dāng)如何結(jié)算?并說明理由。

(3)C公司擅自將自己承包的工程再分包給D公司的行為是否有效?并說明理由。

(4)A公司在向B公司支付墊資利息時(shí)，其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是多少?并說明理由。

(5)A公司以在建商品樓作為借款的抵押擔(dān)保是否有效?并說明理由。

(6)在B公司與甲銀行均要求對該商品樓行使受償權(quán)利的情況下，誰的受償權(quán)利更為優(yōu)先?并說明理由。

(7)B公司于9月10日對A公司提起訴訟，其優(yōu)先權(quán)是否消滅?并說明理由。

(8)A公司與王某簽訂的商品房預(yù)售合同是否生效?并說明理由。

(9)B公司在行使優(yōu)先權(quán)時(shí)能否對抗買房人王某?并說明理由。

(10)A公司對欠付B公司的工程價(jià)款是否應(yīng)支付利息?如果需要支付利息，從何日開始計(jì)算，其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如何確定?

【答案】

(1)A、B公司簽訂的建設(shè)工程合同有效。根據(jù)規(guī)定，承包人超越資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍簽訂建設(shè)工程施工合同，在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)，不按無效合同處理。在本題中，盡管B公司在簽訂建設(shè)工程合同時(shí)超越了資質(zhì)等級(jí)，但其在建設(shè)工程竣工前取得了相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)，因此合同有效

(2)工程價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照8000萬元結(jié)算。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)事人就同一建設(shè)合同另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)

(3)C公司擅自將自己承包的工程再分包給D公司的行為無效。根據(jù)規(guī)定，禁止分包人將其承包的工程再分包

(4)A公司應(yīng)當(dāng)按照年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)向B公司支付墊資利息。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)事人對墊資和墊資利息有約定，承包人可以請求按照約定返還墊資及利息;但是約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于中國人民銀行同期同類貸款利率的部分除外

(5)A公司以在建商品樓作為借款的抵押擔(dān)保有效。根據(jù)規(guī)定，正在建設(shè)的房屋或其他建筑物可以抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記手續(xù)，抵押有效

(6)B公司享有的受償權(quán)利更為優(yōu)先。根據(jù)規(guī)定，建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。在本題中，盡管甲銀行可以對商品樓行使抵押權(quán)，但B公司對該商品樓的受償權(quán)優(yōu)先于甲銀行的抵押權(quán)

(7)B公司的優(yōu)先權(quán)不消滅。根據(jù)規(guī)定，建設(shè)工程合同承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日起(或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起)計(jì)算

(8)A公司與王某簽訂的商品房預(yù)售合同生效。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定;但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外

(9)B公司在行使優(yōu)先權(quán)時(shí)不能對抗買房人王某。根據(jù)規(guī)定，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人

(10)A公司對欠付B公司的工程價(jià)款應(yīng)當(dāng)支付利息。利息從4月1日起計(jì)算，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計(jì)息