第六節(jié)　應(yīng)納稅額的計算

　　一、增值額(計稅依據(jù))3

　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額

　　在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

　　1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

　　2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

　　3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

　　4.舊房及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

　　【經(jīng)典例題】2001年

　　按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計算土地增值稅時，應(yīng)按照( )。

　　A.稅務(wù)部門估定的價格扣除

　　B.稅務(wù)部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價格扣除

　　C.房地產(chǎn)評估價格扣除

　　D.房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除

　　【答案】C

　　【解析】由稅務(wù)部門根據(jù)房地產(chǎn)評估價格扣除。

　　二、應(yīng)納稅額計算3

　　計算步驟：

　　(一)確認(rèn)收入

　　(二)確定扣除項(xiàng)目

　　(三)計算增值額

　　增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額

　　(四)計算增值率

　　增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

　　(五)確定適用稅率

　　依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。

　　(六)依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　【經(jīng)典例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下(公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰(已記入公司“管理費(fèi)用”中)、企業(yè)所得稅稅率33%)

　　1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬元;

　　2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元;

　　3.開發(fā)成本費(fèi)用1500萬元;

　　4.開發(fā)費(fèi)用250萬元(當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%)。