不動產登記制度

1.首次登記

不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

2.變更登記

變更登記，是指不動產登記事項發(fā)生不涉及權利轉移的變更所需進行的登記。有下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：

（1）權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的；

（2）不動產的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；

（3）不動產權利期限、來源等狀況發(fā)生變化的；

（4）同一權利人分割或者合并不動產的；

（5）抵押擔保的范圍、主債權數(shù)額、債務履行期限、抵押權順位發(fā)生變化的；

（6）最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發(fā)生變化的；

（7）地役權的利用目的、方法等發(fā)生變化的；

（8）共有性質發(fā)生變更的；

（9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。

3.轉移登記

轉移登記，是指不動產權利在不同主體之間發(fā)生轉移所需進行的登記。因下列情形導致不動產權利轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記：

（1）買賣、互換、贈與不動產的；

（2）以不動產作價出資（入股）的；

（3）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發(fā)生轉移的；

（4）不動產分割、合并導致權利發(fā)生轉移的；

（5）繼承、受遺贈導致權利發(fā)生轉移的；

（6）共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的；

（7）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發(fā)生轉移的；

（8）因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的；

（9）因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的；

（10）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產權利轉移情形。

4.注銷登記

不動產權利消滅時，需要辦理注銷登記。有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：

（1）不動產滅失的；

（2）權利人放棄不動產權利的；

（3）不動產被依法沒收、征收或者收回的；

（4）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的；

（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

5.異議登記

（1）更正登記

權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

（2）異議登記

如果不動產登記簿記載的權利人不同意更正，利害關系人可以申請異議登記。

（3）登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。

（4）異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

【解釋】異議登記使得登記簿上所記載的權利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產生的公信力（不適用于善意取得）。

6.預告登記

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。具有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：

（1）預購商品房；

（2）以預購商品房設定抵押；

（3）房屋所有權轉讓、抵押；

（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

【解釋1】預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產（轉移不動產所有權或者設定建設用地使用權、設定地役權、設定抵押權等）的，應當認定其不發(fā)生物權效力。

【解釋2】預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。買賣不動產物權的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為“債權消滅”。