不動(dòng)產(chǎn)登記制度

1.首次登記

不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

2.變更登記

變更登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)發(fā)生不涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更所需進(jìn)行的登記。有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記：

（1）權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變更的；

（2）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；

（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的；

（4）同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的；

（5）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的；

（6）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的；

（7）地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的；

（8）共有性質(zhì)發(fā)生變更的；

（9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。

3.轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在不同主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移所需進(jìn)行的登記。因下列情形導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：

（1）買賣、互換、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的；

（2）以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（入股）的；

（3）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（4）不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（5）繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（6）共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的；

（7）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（8）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；

（9）因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的；

（10）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。

4.注銷登記

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅時(shí)，需要辦理注銷登記。有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)辦理注銷登記：

（1）不動(dòng)產(chǎn)滅失的；

（2）權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（3）不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的；

（4）人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的；

（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

5.異議登記

（1）更正登記

權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

（2）異議登記

如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。

（3）登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

（4）異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

【解釋】異議登記使得登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力（不適用于善意取得）。

6.預(yù)告登記

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。具有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：

（1）預(yù)購(gòu)商品房；

（2）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；

（3）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

【解釋1】預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)（轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)定地役權(quán)、設(shè)定抵押權(quán)等）的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

【解釋2】預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“債權(quán)消滅”。