商品房買賣合同

1.銷售廣告的性質認定

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請；但是，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約；該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內容的，應當承擔違約責任。

2.商品房預售合同的效力

(1)出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。

(2)商品房預售合同應當辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同的生效條件，當事人另有約定的除外。

3.法定解除條件

(1)因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格；

(2)因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；

(3)房屋套內建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的；

(4)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內仍未履行；

(5)約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。

4.可以適用懲罰性賠償金的情形

(1)具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

(2)出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

①故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

②故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

③故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。