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甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱“甲公司”)于...


經(jīng)濟法綜合題模擬試題及答案(55)

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱“甲公司”)于2011年1月10日通過拍賣方式拍得位于北京南四環(huán)的一塊居住用地;辦理完畢建設(shè)用地使用權(quán)登記,并獲得建設(shè)用地使用權(quán)證。2011年2月21日,按照建筑規(guī)劃,甲公司以取得的上述建設(shè)用地使用權(quán)開發(fā)“擎峰”高檔住宅房地產(chǎn)項目,該項目規(guī)劃建筑總面積195832.29平方米,容積率為2.5,由10幢高層板樓組成,按照北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求,其中2幢(9號樓和10號樓)中的共40套房屋是專門為當?shù)鼗剡w居民配建的回遷安置房,在拆遷時已經(jīng)與原居民簽訂了拆遷補償安置協(xié)議,明確了各個被拆遷居民的房屋位置。2011年3月1日,甲公司與B建筑公司(下稱B公司)簽訂建設(shè)工程承包合同。該合同約定:

(1)由B公司作為總承包商承建該商品樓開發(fā)項目,建設(shè)工期為2年;

(2)建設(shè)工程價款為5億元,甲公司應(yīng)當在2013年3月1日竣工之日支付全部工程價款;

(3)由B公司為該建設(shè)工程墊資8000萬元,墊資利息為年利率8%(中國人民銀行同期同類貸款利率為6%)。另外,甲公司與B公司在簽訂建設(shè)工程合同時,對欠付的工程價款是否支付利息未進行約定。

2011年3月10日,經(jīng)甲公司同意,B公司將自己承包的部分工作分包給C公司。但后來C公司擅自將自己承包的工程再分包給D公司。 2011年4月1日,甲公司與乙銀行簽訂借款合同,該合同約定:甲公司向乙銀行借款1億元,借款期限為2年;同時約定將該在建的商品樓1號樓與2號樓作為借款的抵押擔保,甲公司與乙銀行共同辦理了抵押登記手續(xù),抵押擔保合同中約定可以對已經(jīng)抵押的1號樓與2號樓進行預售。

2012年2月1日,甲公司取得該商品房項目1~5號樓的預售許可證,開盤向社會銷售。當月該樓盤銷售火爆,1~5號樓均已售完,其中,1號樓購房者全部為全款購房,甲公司隱瞞了1號樓已經(jīng)抵押給銀行的事實,2號樓大部分為購房人按揭購房,為了能夠為購房人辦理貸款,甲公司以1號樓的房款償還了部分乙銀行的貸款,解除了2號樓的抵押。

2012年5月1日,甲公司取得該商品房項目6~10號樓的預售許可證,二期開盤中,甲公司6~7號樓房屋全部預售完畢,8號樓有40套房屋因各方面原因未銷售,剩余全部銷售,購房人均已經(jīng)支付全部購房款。甲公司還故意隱瞞將9 9-樓的部分回遷房對外銷售了10套的事實。2013年2月1日,甲公司清償了欠乙銀行的貸款。2013年3月1日,該建設(shè)工程經(jīng)驗收合格并交付,但甲公司未按照合同約定支付工程價款,2013年8月10日,B公司以甲公司為被告訴至人民法院,主張對該小區(qū)8號樓進行整體拍賣優(yōu)先受償。

2013年4月開始,該小區(qū)購房人陸續(xù)辦理入住手續(xù),分別出現(xiàn)了如下的情形:

(1)賈某為該小區(qū)的回遷居民,得知其房屋被甲公司出售給張某后,要求甲公司解除原合同,向其交付房屋,甲公司不同意,隨后賈某向人民法院起訴,要求優(yōu)先于張某取得補償安置房屋。

(2)郭某購買的是一套套內(nèi)建筑面積為150平方米、建筑面積為160平方米的房屋,收房時測量實際的建筑面積為160平方米,但套內(nèi)建筑面積為143平方米。

(3)6號樓和7號樓的購房人雖然收房,但一直未能辦理房屋所有權(quán)登記,原合同約定2013年4月辦理房屋所有權(quán)登記,但因甲公司原因直至2014年5月仍未能辦理。

要求:根據(jù)以上情況并結(jié)合合同法律制度和物權(quán)法律制度的相關(guān)規(guī)定分析回答下列問題。

(1)C公司擅自將自己承包的工程再分包給D公司的行為是否有效?并說明理由。

(2)甲公司在向B公司支付墊資利息時,其計算標準是多少?并說明理由。
(3)甲公司以在建商品樓作為借款的抵押擔保是否有效?并說明理由。
(4)甲公司2012年2月1日和5月1日的兩次開盤中哪些行為不合法?有可能造成什么后果?
(5)甲公司對欠付B公司的工程價款是否應(yīng)支付利息?如果需要支付利息,從何日開始計算,其計算標準如何確定?
(6)B公司主張對該小區(qū)8號樓進行整體拍賣優(yōu)先受償是否符合規(guī)定?并說明理由。
(7)賈某的請求是否合法?并說明理由。
(8)郭某所遇到的情況其享有何種權(quán)利?并說明理由。
(9)6號樓和7號樓的購房人所遇到的情況享有何種權(quán)利?并說明理由。

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