他隨即向《第一財經(jīng)日報》展示了自己搜集的大量關(guān)于陸家嘴的券商分析報告，所有的報告都出在今年2月15日國家財政部發(fā)布的新會計準則之后。“比如最近的這一份，是招商證券11月20日撰寫的，對于陸家嘴的目標估價就是13.72元，并給予強烈推薦。可以說我的賣出價位也就是受到這份評估報告的影響。”

　　在這份報告中，招商證券以極具誘惑力的文字強調(diào)陸家嘴作為資源型地產(chǎn)股的優(yōu)良土地儲備。“由于公司在陸家嘴地區(qū)尚存在巨大數(shù)量的土地儲備，而陸家嘴區(qū)域物業(yè)升值的趨勢是不容置疑，因此對公司的土地儲備以及現(xiàn)在開發(fā)物業(yè)的價值進行重估具有極其重要的意義。公司現(xiàn)有土地儲備及在建項目升值可觀。由于陸家嘴區(qū)域涉及到土地拆遷以及詳細規(guī)劃目前無法確定，因此很難準確估計公司的土地儲備以及在建項目最終能為公司帶來的效益，但根據(jù)我們目前收集到的資料，我們認為這些項目最保守將為公司帶來每股10元以上的增值�！�

　　買到“金蛋”

　　“這說到底就是新會計準則的魅力。其實以前許多券商報告都已經(jīng)明示了陸家嘴將是新會計準則實施后最為受益的地產(chǎn)業(yè)龍頭品種。而綜合我所搜集的報告，給予陸家嘴的采取公允價值模式后的資產(chǎn)重估價格基本上都位于11.50元到13.50元之間，機構(gòu)的判斷比較趨同�，F(xiàn)在是大牛市嘛，所以我自然也要賣在估價的上限。”劉立峰談起這筆他生平最成功的買賣，眉目間仍然是掩飾不住的喜悅之色。

　　他正式開始關(guān)注陸家嘴，還早在今年8月初�！爱敃r許多房地產(chǎn)股都已經(jīng)拉升了一段了，但陸家嘴就是不漲。雖然自從新會計準則正式披露后，我就一直在關(guān)注這只所謂的地產(chǎn)重估龍頭，而且還買了一些作為底倉，但它的走勢實在太磨人了，那段時間任何一直房地產(chǎn)股都比它走得要好。券商充滿感情的贊美仿佛對它一點作用也沒有。當?shù)��?80天線的時候，我都恨不得要一刀把它割掉從此不再關(guān)注�！�

　　11月13日，陸家嘴出現(xiàn)了一個“多方炮”的K線走勢，并且再一次走到所有中期均線的上方。劉立峰趕忙打進了1/5的倉位�！罢l知11月16日馬上就來了一根陰線，馬上把前兩個小陽星盡數(shù)吞沒。我馬上決定斬倉陸家嘴，還小虧了一點�！�

　　接下來的一天，陸家嘴的走勢讓劉立峰大跌眼鏡，整個上午還不溫不火的陸家嘴，下午突然間騰空而起，短短一刻鐘就封上了漲停板�！拔耶敃r真是后悔得不得了�！�

　　劉立峰鼓起勇氣重新進貨，“我想既然股性已經(jīng)明顯活躍起來了，主力就應該志不僅于此。而且經(jīng)過雙休日兩天的分析，我發(fā)現(xiàn)周五（11月17日）的收盤已成為近兩年半多的最高收盤價。而且根據(jù)K線組合，可以說是一種洗盤完畢最后回抽隨即強勢上攻的形態(tài)�！毕露�決心之后，他在周一開盤不久后便分三筆全倉撲進了陸家嘴，一路持有到近期二次筑頂時才拋出。

　　蛋殼效應？

　　新會計準則下，重估增值目前主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)、壟斷性特許經(jīng)營權(quán)以及法人股增值三大板塊。而新會計準則的出臺對于房地產(chǎn)上市公司最主要的影響就體現(xiàn)在投資性地產(chǎn)溢價將在賬面上充分得到體現(xiàn)。所謂的投資性地產(chǎn)溢價在賬面上得到體現(xiàn)主要是指：在原來的會計準則中，上市公司因投資地產(chǎn)的升值帶來的利潤并不列入賬目，但新的會計準則將會把這一項列入賬目之中。

　　但資深財務分析人士賀宛男認為，市場對投資性房地產(chǎn)有不少誤讀。例如認為哪家房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備多，重估后升值潛力大，投資收益就高。其實，房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備及開發(fā)中的房地產(chǎn)均非投資性資產(chǎn)，以投資性房地產(chǎn)最多的浦東金橋為例，該公司47億元總資產(chǎn)，25.42億元凈資產(chǎn)，放在“其他長期資產(chǎn)”科目中用于出租的開發(fā)產(chǎn)品（包括地產(chǎn)和房產(chǎn)）就達29.8億元，按照新準則，近30億元的“其他長期資產(chǎn)”基本上均可轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

　　而陸家嘴等上海本地房企的投資型房產(chǎn)，明年是否會因為新會計準則實施而出現(xiàn)大幅溢價至今還沒有一個明確結(jié)果。不少公司出于對新準則下折舊、稅收等方面的考慮，仍然可能不會采用公允價值計量，而是沿用以往的成本模式。陸家嘴也表示，在2007年1月1日前陸家嘴仍會沿用目前的成本模式來計量。未來是否采用公允價值計量，需要滿足相關(guān)條件，公司董事會目前還沒有做出結(jié)論。公司希望投資者謹慎投資。

　　賀宛男還特別警示，就拿投資性房地產(chǎn)來說，新會計準則第3號規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)，企業(yè)可以采用公允價值計量，也可以仍然采用成本法計量，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　“于是，問題產(chǎn)生了：采用新會計準則第一年由成本模式改為公允價值模式，確實一口吃了個大胖子，拿浦東金橋來說，其近30億元投資性房地產(chǎn)若采用公允價值模式，恐怕翻番都不止，但次年呢？如果房地產(chǎn)價格跌了，也得采用公允價值，以后漲漲跌跌，每年經(jīng)營業(yè)績勢將變得很不穩(wěn)定。再說，采用公允價值后，相關(guān)房產(chǎn)不能折舊（作為無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)不能攤銷），勢必要多繳稅。更厲害的是，成本法改為公允價值法后，升值部分就算按15%所得稅率，稅收也絕對不是小數(shù)，而這時候企業(yè)實際上并無‘所得’，更無現(xiàn)金流入，卻要繳沒有所得的‘所得稅’，縱然因交易行為尚未真正發(fā)生，只作為‘遞延稅項’，畢竟是利潤總額中扣下一大塊，企業(yè)會愿意嗎？”她強調(diào)。（第一財經(jīng)日報 蔡臻欣 2006-12-22）

(wlj)