第二節(jié) 所有權制度

　　一、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(P350-351)

　　【解釋1】建筑物區(qū)分所有權由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系所產(chǎn)生的成員權三要素構成。

　　【解釋2】當事人只要取得了專有所有權(購買了商品房)，便取得了共有權及成員權;喪失了專有所有權(出售了商品房)，便喪失了共有權及成員權。

　　【解釋3】專有所有權、共有權及成員權作為一個整體不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，三者作為一個整體一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留成員權而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權與共有權。

　　1、建筑物區(qū)分所有權人在轉(zhuǎn)讓房屋時，其他建筑物區(qū)分所有權人不享有優(yōu)先購買權(轉(zhuǎn)讓商品房時，即使同等條件，想賣給誰就賣給誰)。

　　2、業(yè)主大會的決議(2008年多選題、2009年新制度單選題)

　　(1)一般決議：1/2+1/2

　�、僦贫ê托薷臉I(yè)主會議議事規(guī)則;

　�、谥贫ê托薷慕ㄖ�物及其附屬設施的管理規(guī)約;

　�、圻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　�、苓x聘和解聘物業(yè)服務機構或者其他管理人。

　　【決議方式】應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　(2)特別決議：2/3+2/3

　�、倩I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　�、诟慕ā⒅亟ńㄖ�物及其附屬設施。

　　【決議方式】應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　【解釋】(2010年新增)“業(yè)主人數(shù)”按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;“專有部分面積”根據(jù)不同情況處理，一是按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算，尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算，尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;“建筑物總面積”則按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　【例題1?多選題】根據(jù)《物權法》關于建筑物區(qū)分所有權的有關規(guī)定，下列選項中，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能通過的事項有( )。(2008年)

　　A、選舉業(yè)主委員會

　　B、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則

　　C、改建、重建建筑物及其附屬設施

　　D、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金

　　【答案】CD

　　【例題2?單選題】“依山傍水”小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。根據(jù)物權法律制度的規(guī)定，下列關于業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會表決通過標準的表述中，正確的是( )。(2009年新制度)

　　A、經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　B、經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　C、經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)超過1/2的業(yè)主同意

　　D、經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過1/2的業(yè)主同意

　　【答案】D

　　【例題3?多選題】甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列表述中，正確的有( )。

　　A、甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入

　　B、一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利

　　C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權

　　D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意

　　【答案】ABD

　　【解析】選項C：建筑物區(qū)分所有權人在轉(zhuǎn)讓房屋時，其他建筑物區(qū)分所有權人不享有優(yōu)先購買權。 

　　二、共有(P352-353)

　　1、按份共有

　　(1)占有、使用和收益

　�、侔捶莨灿腥税凑疹A先確定的份額分別對共有財產(chǎn)享有占有、使用和收益的權利，但對共有財產(chǎn)的使用，應由全體共有人協(xié)商決定。

　�、诎捶莨灿腥怂劳鲆院�，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或受遺贈人獲得。

　　(2)處分

　　按份共有人有權自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的“同意”，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利。

　　2、共同共有(如夫妻財產(chǎn))

　　(1)占有、使用

　　共有人對共有財產(chǎn)不分份額地享有權利，對共有財產(chǎn)享有平等的占有、使用權。

　　(2)收益

　　對共有財產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共同享用。

　　(3)處分

　　對共有財產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意。

　　【解釋1】共同共有關系終止，才能確定份額，分割共有財產(chǎn)。

　　【解釋2】共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為“按份共有”。

　　3、共有物的處分及分割(2008年單選題)

　　(1)共有物的處分

　�、偬幏止灿械牟粍赢a(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　②一個或幾個共有人未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自處分共有財產(chǎn)的，其處分行為應當作為效力待定的民事行為處理。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。

　　③根據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)共有人之間的協(xié)議，可以由某個共有人代表或代理全體共有人處分共有財產(chǎn)。無權代表或代理的共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，如果其他共有人明知而不提出異議，視為其同意。

　　(2)費用的承擔

　　對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

　　(3)共有財產(chǎn)的分割

　　共有財產(chǎn)分割以后，共有關系歸于消滅。不管是就原物進行分割還是變價分割，各共有人就分得的財產(chǎn)取得單獨的所有權。

　　4、共有的對外關系

　　(1)對外承擔連帶責任

　　因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外。

　　(2)對內(nèi)追償

　　償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

　　【例題1?單選題】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項做出明確約定的情況下，下列表述中，符合《物權法》規(guī)定的是( )。(2008年)

　　A、即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新

　　B、只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新

　　C、只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新

　　D、只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新

　　【答案】C

　　【解析】對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕(拆舊翻新)的，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　【例題2?單選題】甲、乙、丙按份共有一套房屋，三人各占1/3。為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是( )。

　　A、因沒有經(jīng)過全體共有人的同意，甲、乙不得鋪木地板

　　B、因甲、乙的份額合計已達2/3，故甲、乙可以鋪木地板

　　C、甲、乙只能在自己的應有部分上鋪木地板

　　D、若甲、乙堅持鋪木地板，則需先分割共有房屋

　　【答案】B

　　【解析】(1)選項ABD：鋪木地板屬于對房屋的重大修繕，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意;(2)選項C：無論是按份共有還是共同共有，都不是對物的某一部分享有所有權，所有權及于物的整體，在分割之前不存在物的“應有部分”的說法。

　　【例題3?多選題】甲、乙、丙三人各出資3 萬元，購買一輛汽車跑出租，由丙駕駛，收入各按1/3 比例分配。丙開出租車不盡心，一次酒后駕車撞傷路人丁。甲、乙一氣之下將車出租給戊。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列表述中，正確的有( )。

　　A、路人丁只能請求丙承擔損害賠償責任

　　B、路人丁可以請求甲、乙、丙三人承擔連帶損害賠償責任

　　C、甲、乙將車出租給戊應當征得丙的同意

　　D、甲、乙將車出租給戊無需征得丙的同意

　　【答案】BD

　　【解析】(1)選項AB：因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外;(2)選項CD：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　【例題4?單選題】甲、乙結(jié)婚后購得房屋一套，僅以甲的名義進行了登記。后甲、乙感情不和，甲擅自將房屋以時價出售給不知情的丙，并辦理了房屋所有權變更登記手續(xù)。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列選項中，正確的是( )。

　　A、買賣合同有效，房屋所有權未轉(zhuǎn)移

　　B、買賣合同無效，房屋所有權已轉(zhuǎn)移

　　C、買賣合同有效，房屋所有權已轉(zhuǎn)移

　　D、買賣合同無效，房屋所有權未轉(zhuǎn)移

　　【答案】B

　　【解析】(1)根據(jù)公信原則，當物權依據(jù)法律規(guī)定進行了公示，即使該公示方法表現(xiàn)出來的物權存在瑕疵，對于信賴該物權存在并已從事物權交易的人，法律承認其法律效果，以保護交易安全。在本題中，丙基于善意取得制度(善意、有償取得、已經(jīng)登記)取得該房屋的所有權;(2)未經(jīng)其他共同共有人同意，擅自處分共有財產(chǎn)的，其處分行為應當作為效力待定的民事行為處理。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。在本題中，丙基于善意取得制度取得了該房屋的所有權，但房屋買賣合同未經(jīng)乙的追認，買賣合同無效。