第三節(jié) 用益物權(quán)制度

　　【解釋1】用益物權(quán)是對“他人所有”的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

　　【解釋2】用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、準(zhǔn)物權(quán)。

　　【解釋3】(1)用益物權(quán)以對標(biāo)的物的“使用、收益”為主要內(nèi)容，并以對物的“占有”為前提;而擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)不以物的占有為前提，質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)雖移轉(zhuǎn)占有，但這種占有的目的在于權(quán)利保持和公示，而非在于標(biāo)的物的使用;(2)用益物權(quán)除地役權(quán)外，均為主物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)為從物權(quán);(3)用益物權(quán)是他物權(quán)、有期限物權(quán)，所有權(quán)則沒有期限的問題。

　　一、土地承包經(jīng)營權(quán)(P355)

　　1、土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立

　　土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包“合同生效時”設(shè)立。

　　【解釋】土地承包經(jīng)營權(quán)自“合同生效時”設(shè)立，只是未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。

　　2、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)

　　(1)在承包經(jīng)營期限范圍內(nèi)，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。

　　(2)如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)沒有辦理登記手續(xù)的，不得對抗善意第三人。

　　(3)通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)(2008年綜合題)(P355)

　　1、登記生效

　　建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立必須向登記機構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)的生效條件。

　　2、“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物一并處分。

　　(2)當(dāng)建筑物轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

　　3、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。(2009年原制度單選題)

　　【例題?單選題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后續(xù)期問題的表述中，正確的是( )。(2009年原制度)

　　A、自動續(xù)期

　　B、建設(shè)用地使用權(quán)收歸國有，不得續(xù)期

　　C、經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可以續(xù)期

　　D、經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)批準(zhǔn)，可以續(xù)期

　　【答案】A 

　　三、地役權(quán)(2008年綜合題)(P356)

　　1、地役權(quán)的設(shè)立

　　地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。

　　【解釋】只要合同生效，地役權(quán)即設(shè)立。是否登記不是合同的生效要件，也不是地役權(quán)的生效要件，只是地役權(quán)的對抗要件。

　　2、地役權(quán)的期限

　　地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

　　3、地役權(quán)的從屬性

　　地役權(quán)不得與需役地相分離單獨轉(zhuǎn)讓，不得單獨設(shè)定抵押。

　　4、地役權(quán)的不可分性

　　地役權(quán)存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨存在。

　　5、地役權(quán)的效力

　　(1)土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。

　　【解釋】先設(shè)立地役權(quán)，后承包的，承包人享有地役權(quán)。

　　(2)土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

　　【解釋】先承包的，必須經(jīng)承包人同意，才能設(shè)立地役權(quán)。

　　(3)需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。

　　(4)供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。

　　6、地役權(quán)的消滅

　　如果地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)2次催告未支付費用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。

　　7、地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別

　　(1)二者的性質(zhì)不同。相鄰權(quán)不是一項獨立的民事權(quán)利，更非獨立的他物權(quán);而地役權(quán)是一種物權(quán)，它是歸屬于需役地人的一種用益物權(quán)。

　　(2)兩者的設(shè)立方式不同。相鄰關(guān)系是法定的，不需要登記程序;地役權(quán)是由當(dāng)事人各方通過合同約定設(shè)立，沒有經(jīng)過登記程序，不能對抗善意第三人。

　　(3)兩者的內(nèi)容不同。地役權(quán)的設(shè)立是為了使不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利得到更好的行使，是一個比較高的標(biāo)準(zhǔn);而相鄰關(guān)系則是為了達(dá)到使用的最低標(biāo)準(zhǔn)。

　　(4)相鄰關(guān)系強調(diào)相鄰，地役權(quán)不一定相鄰。雖然地役權(quán)多發(fā)生在相鄰不動產(chǎn)之間，但也可以發(fā)生在不相鄰的不動產(chǎn)之間。

　　(5)相鄰關(guān)系的權(quán)利取得是無償?shù)�，而地役�?quán)合同是有償?shù)摹?/p>

　　【例題1?單選題】甲、乙公司分別取得在同一街區(qū)相鄰的兩塊建設(shè)用地，并各蓋了10層辦公樓，乙臨街，甲在其后，甲的后院有一個小出口。但甲為了車隊出入更方便，遂與相鄰的乙約定：乙不在自己西側(cè)寬5米、長150米的土地上建造房屋，專留給甲的車隊通行，期限20年，作為補償，甲一次性支付給乙100萬元。雙方簽訂合同并辦理了地役權(quán)登記。兩年后，甲的下列做法中，符合《物權(quán)法》規(guī)定的是( )。

　　A、甲將辦公樓轉(zhuǎn)讓給丙，保留在乙地通行的權(quán)利

　　B、甲單獨將在乙地通行的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給丙

　　C、甲將辦公樓轉(zhuǎn)讓給丙，將在乙地通行的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給丁

　　D、甲將辦公樓和在乙地通行的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給丙

　　【答案】D

　　【解析】地役權(quán)不得與需役地相分離單獨轉(zhuǎn)讓，不得單獨設(shè)定抵押。

　　【例題2?單選題】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是( )。

　　A、小區(qū)業(yè)主有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑

　　B、甲公司有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑

　　C、甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑

　　D、甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑

　　【答案】A

　　【解析】(1)需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。在本題中，小區(qū)業(yè)主通過受讓建筑物區(qū)分所有權(quán)，對小區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)形成了所有關(guān)系，依法享有地役權(quán)，因此有權(quán)向乙提出請求;(2)甲公司在轉(zhuǎn)讓全部小區(qū)房屋后，對需役地已不具有任何權(quán)利，喪失了地役權(quán)人的資格，因此，甲公司無權(quán)向乙提出請求。

　　【例題3?單選題】李某從自己承包的土地上出入不便，遂與張某書面約定在張某承包的土地上開辟一條道路供李某通行，李某支付給張某2萬元，但沒有進行登記。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列說法中，不正確的是( )。

　　A、該約定屬于有關(guān)相鄰關(guān)系的約定

　　B、該約定屬于地役權(quán)合同

　　C、如果李某將其土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，受讓人有權(quán)在張某承包的土地上通行，但合同另有約定的除外

　　D、如果張某將其土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，則善意的受讓人有權(quán)拒絕李某在自己的土地上通行

　　【答案】A

　　【解析】(1)選項AB：地役權(quán)的設(shè)立是為了使不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利得到更好的行使，是一個比較高的標(biāo)準(zhǔn);而相鄰關(guān)系則是為了達(dá)到使用的最低標(biāo)準(zhǔn);(2)選項C：需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán);(3)選項D：供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力，但是，未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。