第三節(jié) 投資性房地產的后續(xù)計量

　　企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

　　科目設置：投資性房地產

　　投資性房地產累計折舊(攤銷)

　　投資性房地產減值準備

　　在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定，對投資性房地產進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷;存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規(guī)定進行處理。

　　對投資性房地產計提折舊或進行攤銷時，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目。

　　P141【例7-7】甲企業(yè)的一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認為投資性房地產，采用成本模式進行后續(xù)計量。假設這棟辦公樓的成本為1 800萬元，按照直線法計提折舊，使用壽命為20年，預計凈殘值為零。按照經營租賃合同，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金8萬元。當年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經減值測試，其可收回金額為1 200萬元，此時辦公樓的賬面價值為l 500萬元，以前未計提減值準備。

　　甲企業(yè)的賬務處理如下：

　　(1)計提折舊：

　　每月計提的折舊：1 800÷20÷12=7.5(萬元)

　　借：其他業(yè)務成本　　　　　　　　　　　　　75 000

　　　　貸：投資性房地產累計折舊(攤銷)　　　　　75 000

　　(2)確認租金：

　　借：銀行存款(或其他應收款)　　　　　　　80 000

　　　　貸：其他業(yè)務收入　　　　　　　　　　　　　80 000

　　(3)計提減值準備：

　　借：資產減值損失　　　　　　　　　　　　　3 000 000

　　　　貸：投資性房地產減值準備　　　　　　　　　3 000 000

　　二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

　　(一)采用公允價值模式的前提條件

　　企業(yè)只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

　　(二)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理

　　科目設置：投資性房地產―成本

　　　　　　　　　　　　　―公允價值變動

　　企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。

　　資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(公允價值變動)”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

　　P142【例7-8】甲企業(yè)為從事房地產經營開發(fā)的企業(yè)。20×8年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為9 000萬元。20×8年12月31日，該寫字樓的公允價值為9 200萬元。假設甲企業(yè)采用公允價值計量模式。

　　甲企業(yè)的賬務處理如下：

　　(1)20×8年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租：

　　借：投資性房地產-成本　　　　　　　　　　　90 000 000

　　　　貸：開發(fā)成本 　　　　　　　　　　　　　　 　　90 000 000

　　(2)20×8年12月31日，按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益：

　　借：投資性房地產-公允價值變動　　　　　　　2 000 000

　　　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　　2 000 000

　　三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更

　　企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。

　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。投資性房地產后續(xù)計量模式的變更如下圖所示。

　　【例題2?單選題】關于投資性房地產后續(xù)計量模式的轉換，下列說法中正確的是( )。(單選)

　　A.成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計估計變更

　　B.已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式

　　C.已采用成本模式計量的投資性房地產，不得從成本模式轉為公允價值模式

　　D.企業(yè)對投資性房地產的計量模式可以隨意變更

　　[答案] B

　　[解析]企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業(yè)會計準則第28號――會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　 P143【例7-9】20×7年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進行后續(xù)計量。20×9年2月1日，假設甲企業(yè)持有的投資性房地產滿足采用公允價值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價值模式計量對該寫字樓進行后續(xù)計量。20×9年2月1日，該寫字樓的原價為9 000萬元，已計提折舊270萬元，賬面價值為8 730萬元，公允價值為9 500萬元。甲企業(yè)按凈利潤的10%計提盈余公積。

　　甲企業(yè)的賬務處理如下：

　　借：投資性房地產-成本　　　　　　　　　　95 000 000

　　　　投資性房地產累計折舊　　　　　　　　　 2 700 000

　　　　貸：投資性房地產　　　　　　　　　　　　　　90 000 000

　　　　　　利潤分配-未分配利潤　　　　　　　　 　 6 930 000

　　　　　　盈余公積　　　　　　　　　　　　　　　　 770 000