契稅法

契稅是以在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

一、納稅義務(wù)人和征稅對(duì)象

(一)契稅的納稅人(★★★)

契稅的納稅義務(wù)人是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。

【歸納】對(duì)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為，轉(zhuǎn)讓方和承受方的納稅情況如下表：

契稅的征稅對(duì)象是在境內(nèi)發(fā)生土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體征稅范圍包括：國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房屋的買賣、贈(zèng)與、交換。

【相關(guān)鏈接】這里要注意辨析土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之間的差異。

【特別提示2】買房者不論其購(gòu)買目的是為了拆用材料還是為了得到舊房后翻建成新房，都要涉及辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，只要發(fā)生房屋權(quán)屬變化，就要照章繳納契稅。

【特別提示3】某些特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬也視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣繳納契稅：

(1)以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。

(2)以房產(chǎn)作投資或入股，應(yīng)按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按入股房產(chǎn)現(xiàn)值繳納契稅。

【注意特例】以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，因未發(fā)生權(quán)屬變化，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，故不繳納契稅。

【特別提示4】注意辨析與房屋贈(zèng)與有關(guān)的規(guī)定：

(1)房屋的贈(zèng)與是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為，應(yīng)由受贈(zèng)人按規(guī)定繳納契稅。房屋的繼承要區(qū)分法定繼承與非法定繼承，法定繼承不征契稅，非法定繼承屬于契稅的征稅范圍。

(2)以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)照章繳納契稅。

(3)按照《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

贈(zèng)與——征稅;但婚姻存續(xù)期間夫妻之間變名或加名的免征契稅。(財(cái)稅〔2014〕4號(hào))

二、稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

(一)稅率

3%-5%的幅度比例稅率。

(二)計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計(jì)算(掌握，能力等級(jí)3)

征稅對(duì)象	納稅人	計(jì)稅依據(jù)（不含增值稅）	稅率	計(jì)稅公式
國(guó)有土地使用權(quán)出讓	受讓方	成交價(jià)格 【提示】國(guó)有土地使用權(quán)出讓，受讓者應(yīng)向國(guó)家繳納出讓金，以出讓金為依據(jù)計(jì)算繳納契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅	3%～5%的幅度稅率，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府按本地區(qū)的實(shí)際情況在幅度內(nèi)確定	應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
房屋買賣	買方
土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與	受贈(zèng)方	征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)核定
土地使用權(quán)交換、房屋交換	付出差價(jià)方	等價(jià)交換免征契稅；不等價(jià)交換，依交換價(jià)格差額征稅

【特別提示】“營(yíng)改增”后，成交價(jià)格等契稅的計(jì)稅依據(jù)不含增值稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入也不含增值稅。

【難點(diǎn)解釋】這里易混淆的考點(diǎn)有兩個(gè)：

一是等價(jià)交換土地、房屋權(quán)屬的免征契稅，交換價(jià)格不等時(shí)，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。

二是以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。

三、稅收優(yōu)惠

(一)契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定(★★★)

【提示】

1.注意規(guī)定中“免稅”與“酌情減免”的差異。

2.個(gè)人購(gòu)買住房有不同的契稅優(yōu)惠政策，其優(yōu)惠前提有“第一次”、“唯一”等要求，應(yīng)注意辨析：

(二)契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定(★★★)

分為企業(yè)改制、事業(yè)單位改制、公司合并、公司分立、企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、劃撥用地出讓或作價(jià)出資、公司股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓等方面。這些規(guī)定主要?dú)w納為下表：

四、征收管理(★)

【提示】?jī)蓚�(gè)特殊稅務(wù)管理規(guī)定：

(1)根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。

(2)購(gòu)買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。