土地增值稅法

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。

一、納稅義務(wù)人和征稅范圍

(一)納稅義務(wù)人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。

(二)征稅范圍(掌握)

1.基本征稅范圍

土地增值稅的基本征稅范圍包括：

(1)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);

(2)地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;

(3)存量房地產(chǎn)買賣。

2.特殊征稅范圍(掌握)

具體問題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個(gè)方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：

(1)屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(應(yīng)征)：

①轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);

②取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售;

③存量房地產(chǎn)買賣;

④抵押期滿以房地產(chǎn)抵債(發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓);

⑤單位之間交換房地產(chǎn)(有實(shí)物形態(tài)收入);

⑥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資、公司制改造、合并、分立中的房地產(chǎn)權(quán)屬變化;

⑦合作建房建成后轉(zhuǎn)讓。

(2)不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(不征)：

①房地產(chǎn)繼承(無收入);

②房地產(chǎn)贈(zèng)與(對(duì)象有限定，無收入);

③房地產(chǎn)出租(權(quán)屬未變);

④房地產(chǎn)抵押期內(nèi)(權(quán)屬未變);

⑤房地產(chǎn)的代建房行為(權(quán)屬未變);

⑥房地產(chǎn)評(píng)估增值;

⑦與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)的重組投資、公司制改造、合并、分立中房地產(chǎn)權(quán)屬變化。

(3)免征或暫免征收土地增值稅的情況：

①個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí);

②合作建房建成后按比例分房自用;

③因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn);

④建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;

⑤企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。

【相關(guān)鏈接】這里要注意土地增值稅與增值稅、契稅征稅范圍的對(duì)比記憶，三個(gè)稅種在征稅范圍方面存在差異，其存在差異的原因主要是由于契稅的納稅人是承受方，而增值稅和土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓方。

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。本稅種的累進(jìn)依據(jù)為增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比率。

【提示】土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，是我國唯一一個(gè)采用超率累進(jìn)稅率的稅種。

【建議】記憶土地增值稅的稅率表，考試時(shí)有時(shí)不提供該稅率表。

(一)應(yīng)稅收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式上看包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。非貨幣收入要折合成貨幣金額計(jì)入收入總額。

【特別提示】2016年5月“營(yíng)改增”后，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定應(yīng)稅收入：

土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

【提示】教材上的土地增值稅納稅申報(bào)表與本段表述有矛盾，且與國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》(稅總函〔2016〕309號(hào))不一致。

(二)扣除項(xiàng)目(重要)

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(土地征用費(fèi)、耕地占用稅等)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

【注意】上述利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。超期利息、超標(biāo)利息及罰息不得扣除。

(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況)

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述(1)、(2)項(xiàng)所述兩種辦法。

【拓展知識(shí)點(diǎn)】土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓)

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

四、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算(★★★)

(一)增值額的確定

1.通過轉(zhuǎn)讓收入(不含增值稅)減除扣除項(xiàng)目求得。

2.評(píng)估價(jià)格的使用

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;(2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

【提示】評(píng)估價(jià)格可評(píng)估收入或扣除項(xiàng)目。

(二)應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

1.計(jì)算土地增值稅的步驟和公式

第一步，計(jì)算收入總額;

第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額;

第三步，用收入總額減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額;

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項(xiàng)目金額

第四步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比例，以確定適用稅率的檔次和對(duì)應(yīng)的速算扣除系數(shù);

第五步，套用公式計(jì)算稅額。公式：

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)2.土地增值稅計(jì)算的命題規(guī)律

關(guān)于土地增值稅計(jì)算的命題，已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)“步驟型”到“配比型”的變化。

【歸納】配比型——項(xiàng)目配比計(jì)算方法

在紛繁成本費(fèi)用項(xiàng)目條件中，只有已售(含視同銷售、產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無償移交政府等)房地產(chǎn)的地價(jià)成本和建造成本可扣除;未開發(fā)以及已開發(fā)未售的地價(jià)成本和建造成本不可扣除。

(一)清算單位

1.土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算;

2.開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

(二)清算條件

1.納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的三種情形：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情形：

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

收入按下列方法和順序確認(rèn)：

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

【提示】稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

2.房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

(四)扣除項(xiàng)目規(guī)定

1.可據(jù)實(shí)扣除的項(xiàng)目

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(6)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2.可核定扣除項(xiàng)目

前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的。(P498(四)2.)

3.不可扣除的項(xiàng)目

(1)除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

(3)竣工驗(yàn)收后，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

(五)土地增值稅的核定征收

稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅的五種情形：

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

核定的征收率：為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

注意：核定征收率(P499)≠預(yù)征率(P501)

(六)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

(七)清算后應(yīng)補(bǔ)稅與滯納金

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

六、土地增值稅的稅收優(yōu)惠

(一)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

【提示】納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

(三)因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

(四)對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

七、征收管理(熟悉，能力等級(jí)1)

除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部地區(qū)和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

(一)納稅地點(diǎn)——房地產(chǎn)所在地(指房地產(chǎn)的坐落地)

(二)納稅申報(bào)

納稅人應(yīng)在合同簽訂后7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)合同資料：房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書;土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同;房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

【歸納】與土地直接相關(guān)的主要稅種簡(jiǎn)單比較：